החלטה בתיק בש"א 7888/07

1.         בקשת כונסי הנכסים בפרויקט מחסיה בבית שמש לבטל חוזה רכישה של 14 דירות אשר נכרת בין חפציבה לחברת נספיר בע"מ (להלן-"המשיבה").

בחודש אוגוסט 2007 קרס אשכול חברות חפציבה והוחלט על הקפאת הליכים. במהלך הבדיקות והדיונים התברר כי במגוון פרויקטים של החברות לא הופקדו כספים של  רוכשי דירות לחשבונות הליווי כנדרש בחוזים. כספי רוכשים הופקדו לעיתים בחשבונות שאינם חשבונות הליווי או אף בבנקים אחרים, שאינם הבנק המלווה באותו הפרויקט וחלקם לא הופקד כלל במקום ידוע. כך המצב בפרויקט זה בהתייחס לרוכשים רבים.

 המבקשים בפרשה שלפני הינם כונסי הנכסים מטעם בנק ירושלים- הבנק המלווה את פרויקט מחסייה בבית שמש ובעל השעבודים על הדירות בפרויקט.

2.         בין חפציבה שיכון ופיתוח בע"מ למשיבה נחתם ביום 4.8.05 הסכם לרכישת 14 דירות, בו נכתב כי על המשיבה לשלם התמורה לחשבון הליווי בבנק ירושלים. כן נכתב כי "תשלום שלא יבוצע לחשבון הבנק כאמור לא ייחשב על ידי הבנק כתשלום על פי החוזה". במועד החתימה שילמה המשיבה 3,000,000 ש"ח ואילו  תשלום בגובה 4,500,000 הועברו לטענתה ביום 21.3.06.  נספיר שילמה את מס הרכישה בגין הדירות ביום 22.9.2005 וביום 15.12.06 הוציא בנק ירושלים  מכתבי החרגה מהשעבוד ל-7 מהדירות. אין חולק כי התשלומים שנטען שהועברו, בסך 7,500,000 ש"ח, לא הועברו לחשבון הליווי.

3.         המבקשים העלו מספר עילות לביטול החוזה, כשעיקר טיעוניהם נסב סביב אי תשלום התמורה עבור הדירות לחשבון הפרויקט. לטענת עו"ד רווה, העילה לביטול ההסכם הינה השעבוד: המשיבה רכשה דירות המשועבדות לבנק, משלא שולם החוב לבנק, הבנק רשאי לממש את השעבוד, וזכותו לעשות כן, שכן המשיבה לא שילמה התמורה על-פי החוזה, לפיכך לא השלימה הרכישה. על כן, נדרש, לדידם של המבקשים, ביטולו של החוזה בין המשיבה לחפציבה. כן טוענים המבקשים כי דין המשיבה אינו כדין רוכש בודד, שכן מדובר בחברה מסחרית לה יש הכלים, היכולת והחובה לרדת לעומקם של חוזים ולוודא ביצועם המלא, חובה העולה על חובה שיש לרוכש בודד.

4.         שתי טענותיה המרכזיות של המשיבה הינן כי הבנק החריג את הדירות מהשעבודים וכי נחתם על ידי המשיבה חוזה אחד בעניין הדירות כולן ובהמשך זויפו חוזים פרטניים לכל דירה. כן טוענת המשיבה בעניינים נוספים: מדובר בפרשה סבוכה שאין לבררה במסגרת בקשה למתן הוראות. לבנק אין זכות לבטל הסכם שהמשיבה עמדה בתנאיו. לאור הפרת הבנק את חובת האמון המוגברת של נושה מובטח לא עומדת לו הזכות לדרוש את ביטול ההסכם. כשרוכש דירה הינו קורבן למרמה- אין זה משנה אם הוא רוכש פרטי או חברה. כן טענה המשיבה כי לאור החשש לזיוף מסמכים יתכן והשעבוד אינו תקף-  בשל כך יש לבחון היטב את המסמכים הרלוונטיים ואת הסכמי הליווי.

5.         עמדת המנהל המיוחד: השאלה המשמעותית בעניין זה הינה  שאלת זכותם של המבקשים לבטל את ההסכם ובאיזו עילה. אם העילה היא השעבוד ואי תשלום כספים לחשבון הלווי, הרי עילה זו תקפה גם כלפי רוכשים בודדים בפרויקט. אולם אין זו עמדת המבקשים, המעוניינים בהשלמת הפרויקט. מבירורי המנהל המיוחד עולה כי רוכשים רבים לא שילמו כספים לחשבונות הליווי וטרם נקבע סופית מה יהיה דינם של כספים אלו. לפחות בשלב זה אין מקום לדין אחד לרוכש בודד ולדין אחר לחברה שרכשה מספר דירות. יש לדחות את הדיון בעניין עד שתקבע עמדה ברורה וסופית מה יעשה בכספים של הרוכשים הבודדים.

6.         מערכת היחסים בין הצדדים בתיק זה סבוכה וכרוכה בשאלות משפטיות ועובדתיות מגוונות. הצדדים התייחסו בטיעוניהם לנושאים הללו אולם חלקן הגדול של המחלוקות אינו יכול להתברר עדיין.

אלו חלק מהשאלות אותן יש לבחון בקשר למערכת היחסים בין הצדדים בתיק זה:

האם יש לדון בגורל דירות אלו בנפרד מגורל שאר הדירות בפרויקט שרוכשיהם נהגו באותו אופן (משמע- שילמו לחשבון שאיננו חשבון הליווי) רק משום שמדובר בגוף עסקי;

האם ראוי היה לדחות את הדיון בעניין זה עד שיוכרע גורל הפרויקט כולו;

האם ניתן ורצוי לדון במערכת עובדתית זו במסגרת בקשה למתן הוראות;

האם התנהלות הבנק הייתה ראויה;

האם נעשה זיוף של חלק מההסכמים המוצגים, על ידי מי;

האם יכולים המבקשים לקבל סעד של ביטול חוזה שאינם צד לו;

מהו תוקף מכתבי ההחרגה ומה משמעותם;

האם שולמה כל התמורה, מה טיב היחסים בין המשיבה לחפציבה ועוד.

7.         עם זאת, השאלה עיקרית הינה האם בשלב זה יש להבחין בין רוכש בודד לבין רוכש מסחרי, כאשר ידוע כי שניהם לא שילמו לחשבון הלווי.

עמדתי היא כי בשלב זה אין מקום להבחנה זו: